Kurz gesagt: Ein Mehrfamilienhaus kalkulierst du in sechs Schritten: Kaufpreisfaktor prüfen, Kaufnebenkosten aufschlagen, Finanzierung und Eigenkapital festlegen, Bewirtschaftungskosten abziehen, Cashflow vor und nach Steuern rechnen und zum Schluss den Stresstest machen. Der häufigste Fehler steckt in Schritt 4: Wer die Bewirtschaftungskosten weglässt, rechnet sich ein Haus mit Unterdeckung schön. In unserem Beispiel wird aus 550 Euro Überschuss im Monat ein Minus von 283 Euro.
Das Wichtigste in Kürze
- Kaufpreisfaktor und Bruttorendite sind der Filter, nicht die Entscheidung.
- Kaufnebenkosten kommen obendrauf: je nach Bundesland und Makler rund 5,5 bis 12 Prozent des Kaufpreises.
- Beim Mehrfamilienhaus trägst du Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall selbst – realistisch 20 bis 25 Prozent der Kaltmiete.
- Im Beispiel (8 Wohnungen, 830.000 Euro, Faktor 16,6) kippt der Cashflow durch diese Kosten von plus 550 auf minus 283 Euro im Monat.
- Die komplette Rechnung machst du kostenlos und ohne Anmeldung im immoJUMP-Rechner.
Das Beispiel: 8 Wohnungen für 830.000 Euro
Wir rechnen ein typisches Bestands-Mehrfamilienhaus durch: Baujahr 1965, acht Wohnungen, 520 m² Wohnfläche, vollvermietet zu 8 Euro pro Quadratmeter. Das sind 4.160 Euro Kaltmiete im Monat oder 49.920 Euro im Jahr. Der Kaufpreis liegt bei 830.000 Euro, also 1.596 Euro pro Quadratmeter. Das Haus steht in NRW, deshalb fallen 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer an.
Alle Zahlen stammen direkt aus dem kostenlosen immoJUMP-Rechner, die Screenshots zeigen genau diese Eingaben. Es ist ein Rechenbeispiel, kein reales Angebot.
Die Rechnung auf einen Blick
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 830.000 € |
| Jahresnettokaltmiete | 49.920 € |
| Kaufpreisfaktor | 16,6 |
| Bruttorendite | 6,01 % |
| Kaufnebenkosten (12,07 %) | 100.181 € |
| Gesamtinvestition | 930.181 € |
| Darlehen (90 % des Kaufpreises) | 747.000 € |
| Eigenkapital | 183.181 € |
| Annuität (3,8 % Zins, 2 % Tilgung) | 3.611 € pro Monat |
| Bewirtschaftungskosten (20 %) | 832 € pro Monat |
| Cashflow ohne Bewirtschaftung | +550 € pro Monat |
| Cashflow mit Bewirtschaftung | −283 € pro Monat |
Schritt 1: Kaufpreisfaktor und Bruttorendite als Filter
Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis kostet: 830.000 € ÷ 49.920 € = 16,6. Die Bruttorendite ist der Kehrwert: 49.920 € ÷ 830.000 € = 6,01 Prozent.
In B- und C-Lagen werden Mehrfamilienhäuser häufig zwischen dem 14- und 18-Fachen gehandelt – 16,6 liegt im Mittelfeld. Der Faktor hilft dir, Angebote in Sekunden auszusortieren. Ob sich ein Haus trägt, entscheidet er nicht. Wie du ihn richtig einordnest, erklärt unser Ratgeber zum Kaufpreisfaktor.
Schritt 2: Kaufnebenkosten und Gesamtinvestition
Zum Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten. Im Beispiel summieren sie sich auf 12,07 Prozent:
| Position | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (NRW) | 6,5 % | 53.950 € |
| Notar | 1,5 % | 12.450 € |
| Grundbuch | 0,5 % | 4.150 € |
| Maklerprovision | 3,57 % | 29.631 € |
| Summe | 12,07 % | 100.181 € |
Die Gesamtinvestition steigt damit auf 930.181 Euro. Bezogen darauf sinkt die Rendite von 6,01 auf 5,37 Prozent. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (Bayern) und 6,5 Prozent (unter anderem NRW). Kaufst du ohne Makler in Bayern, fallen nur rund 5,5 Prozent Nebenkosten an.
Schritt 3: Finanzierung und Eigenkapital
Wir finanzieren 90 Prozent des Kaufpreises, also 747.000 Euro, zu 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung. Die Rate beträgt 3.611 Euro im Monat, davon 2.366 Euro Zinsen und 1.245 Euro Tilgung. Das Eigenkapital deckt die restlichen 10 Prozent des Kaufpreises plus alle Nebenkosten: 183.181 Euro.
Zins und Finanzierungsquote sind Annahmen. Bei Mehrfamilienhäusern erwarten Banken meist, dass du mindestens die Nebenkosten selbst trägst. Wie viel sie darüber hinaus finanzieren, hängt vom Beleihungswert und von deiner Bonität ab.
Schritt 4: Bewirtschaftungskosten – hier kippt die Rechnung
Bei einer Eigentumswohnung zahlst du Hausgeld, und die Hausverwaltung kümmert sich um das Gebäude. Beim Mehrfamilienhaus bist du die Eigentümergemeinschaft: Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall trägst du allein, und auf die Mieter umlegen kannst du diese Kosten nicht.
Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), nach der Banken den Beleihungswert berechnen, setzt mindestens 15 Prozent des Rohertrags an. Realistisch sind bei Bestandshäusern 20 bis 25 Prozent. Rechnest du mit den Modellwerten der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) für 2026, landest du im Beispiel bei knapp 23 Prozent:
| Kostenart | Ansatz 2026 | Beispiel pro Jahr |
|---|---|---|
| Verwaltung | 367 € je Wohnung | 2.936 € |
| Instandhaltung | 14,40 € je m² Wohnfläche | 7.488 € |
| Mietausfallwagnis | 2 % der Jahresmiete | 998 € |
| Summe | 22,9 % der Kaltmiete | 11.422 € |
Im Rechner haben wir mit 20 Prozent gerechnet, also 832 Euro im Monat. Das ist eher optimistisch – bei einem Haus mit Sanierungsstau solltest du höher ansetzen.
Schritt 5: Cashflow vor Steuern – der Realitätscheck
Ohne Bewirtschaftung sieht das Haus gut aus: 4.160 Euro Miete minus 3.611 Euro Rate ergibt rund 550 Euro Überschuss im Monat.
Schaltest du im Rechner „Bewirtschaftung abziehen“ ein, fehlen jeden Monat 832 Euro. Aus dem Überschuss wird eine Unterdeckung von 283 Euro im Monat oder 3.390 Euro im Jahr.
Ist das Haus damit schlecht? Nicht automatisch. Von der Rate sind 1.245 Euro im Monat Tilgung, also Vermögensaufbau. Aber du musst die Unterdeckung aus deinem Einkommen tragen können – und das muss vor dem Kauf feststehen, nicht danach. Hebel sind ein niedrigerer Kaufpreis, mehr Eigenkapital, eine niedrigere Tilgung oder Mieterhöhungspotenzial bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Wichtig im Rechner: Der Schalter „Bewirtschaftung abziehen“ ist anfangs ausgeschaltet. Beim Mehrfamilienhaus solltest du ihn immer einschalten.
Schritt 6: Steuern und Stresstest
Im Reiter „Nach Steuern“ rechnet immoJUMP Abschreibung und Steuerwirkung mit deinem persönlichen Steuersatz ein. Für Gebäude mit Baujahr 1965 gilt eine lineare AfA von 2 Prozent auf den Gebäudeanteil. Weil Zinsen, Abschreibung und Bewirtschaftung als Werbungskosten zählen, fällt die Unterdeckung nach Steuern meist geringer aus. Wie Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite zusammenhängen, liest du im Ratgeber Immobilienrendite berechnen.
Spiel vor dem Kauf zwei Szenarien durch: einen Anschlusszins, der 1,5 Prozentpunkte höher liegt, und eine Wohnung, die sechs Monate leer steht. Trägt das Haus beides, ohne dass du mehr nachschießen musst, als du kannst, ist die Kalkulation belastbar. Ist das Haus sanierungsbedürftig, gehört ein Investitionsplan dazu – typische Kosten findest du in unserem Ratgeber zu Renovierungs- und Sanierungskosten.
Mehrfamilienhaus kaufen: die Checkliste vor dem Angebot
- Mieterliste mit Ist-Mieten, Mietbeginn und letzter Erhöhung – stimmt die Summe mit dem Exposé überein?
- Mietspiegel oder Vergleichsmieten: Wie viel Luft ist bis zur ortsüblichen Miete?
- Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre: Was ist umlegbar, was bleibt bei dir?
- Instandhaltungsstau: Dach, Fenster, Heizung, Leitungen und Fassade – wann wurde zuletzt saniert?
- Energieausweis und Heizungsart: Welche Pflichten kommen in den nächsten Jahren auf dich zu?
- Grundbuch und Baulastenverzeichnis: Gibt es Rechte Dritter, Wegerechte oder Vorkaufsrechte?
- Leerstand und Mieterstruktur: Gibt es Mietrückstände oder laufende Streitigkeiten?
So rechnest du dein Mehrfamilienhaus mit immoJUMP
- Öffne den kostenlosen Rechner – ohne Anmeldung, deine Eingaben bleiben in deinem Browser.
- Trag Kaufpreis, Kaltmiete, Wohnfläche und Baujahr ein und passe Zins, Tilgung und Finanzierungsanteil an.
- Klick auf „Detailansicht“, stell den Objekttyp auf „Mehrfamilienhaus“ und trag unter „Bewirtschaftung“ deinen Prozentsatz ein.
- Schalte beim Cashflow „Bewirtschaftung abziehen“ ein und wechsle für die Steuerwirkung auf „Nach Steuern“.
Willst du mehrere Häuser vergleichen, Unterlagen auswerten lassen und Angebote nachverfolgen, legst du das Objekt mit einem Klick in deinem Konto an. Deine Eingaben werden übernommen.
Häufige Fragen
Wie kalkuliere ich ein Mehrfamilienhaus?
In sechs Schritten: Kaufpreisfaktor und Bruttorendite prüfen, Kaufnebenkosten aufschlagen, Finanzierung und Eigenkapital festlegen, Bewirtschaftungskosten abziehen, Cashflow vor und nach Steuern berechnen und zum Schluss einen Stresstest mit höherem Zins und Leerstand machen.
Welcher Kaufpreisfaktor ist für ein Mehrfamilienhaus gut?
In B- und C-Lagen werden Mehrfamilienhäuser häufig zwischen dem 14- und 18-Fachen der Jahresnettokaltmiete gehandelt, in Metropolen deutlich höher. Ein niedriger Faktor ist aber nur ein Filter: Entscheidend ist, ob das Haus nach Bewirtschaftungskosten und Finanzierung trägt.
Wie hoch sind die Bewirtschaftungskosten bei einem Mehrfamilienhaus?
Realistisch sind 20 bis 25 Prozent der Jahreskaltmiete. Die Modellwerte der ImmoWertV für 2026 betragen 367 Euro Verwaltung je Wohnung, 14,40 Euro Instandhaltung je Quadratmeter und 2 Prozent Mietausfallwagnis. Banken setzen nach BelWertV mindestens 15 Prozent des Rohertrags an.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Mehrfamilienhaus?
Mindestens die Kaufnebenkosten, je nach Bundesland und Makler rund 5,5 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Viele Banken erwarten zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Im Beispiel mit 90 Prozent Finanzierung sind es 183.181 Euro.
Lohnt sich ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage?
Ja, wenn es nach allen Kosten trägt oder du eine Unterdeckung bewusst einplanst und aus deinem Einkommen tragen kannst. Vorteile sind das auf mehrere Mieter verteilte Leerstandsrisiko und die volle Entscheidungsgewalt ohne Eigentümergemeinschaft. Dem stehen höhere Einstiegspreise und die alleinige Verantwortung für Instandhaltung und Verwaltung gegenüber.
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Stand: September 2026. Rechenbeispiel mit Annahmen, keine Anlage- oder Steuerberatung. Bewirtschaftungskosten: Modellansätze nach Anlage 3 ImmoWertV, fortgeschrieben für 2026 (Oberer Gutachterausschuss Brandenburg); Mindestansatz nach § 11 BelWertV.