Kaufpreisfaktor bei Immobilien: Formel, Beispiel und Grenzen

Der Kaufpreisfaktor zeigt, dem Wievielfachen der jährlichen Kaltmiete der Kaufpreis entspricht. Er eignet sich als schneller Vergleich zwischen ähnlichen Objekten. Er sagt aber nicht, ob die Immobilie nach Kosten, Sanierung und Finanzierung wirklich trägt.

Kaufpreisfaktor berechnen

Formel: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete

Beispiel: 240.000 Euro Kaufpreis ÷ 12.000 Euro Jahreskaltmiete = Faktor 20. Vereinfacht bedeutet das: Der Kaufpreis entspricht zwanzig Jahreskaltmieten.

Zusammenhang mit der Bruttomietrendite

Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite sind zwei Seiten derselben Rechnung. Faktor 20 entspricht 5 Prozent Bruttomietrendite, Faktor 25 entspricht 4 Prozent und Faktor 16 ungefähr 6,25 Prozent.

Die Umrechnung lautet: 100 ÷ Faktor = Bruttomietrendite in Prozent. Umgekehrt gilt: 100 ÷ Bruttomietrendite = Faktor.

Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?

Eine bundesweit gültige Zielzahl gibt es nicht. Ein Faktor muss immer im Kontext von Lage, Objektart, Zustand, Miete, Entwicklungspotenzial, Zinsniveau und Risiko bewertet werden. Ein niedriger Faktor kann ein attraktiver Einstieg sein – oder ein Hinweis auf hohen Aufwand und schwache Vermietbarkeit.

• Vergleiche möglichst dieselbe Mikrolage und Objektart.
• Nutze eine nachhaltige, rechtlich und praktisch erreichbare Miete.
• Prüfe, ob Leerstand oder ungewöhnliche Einmaleffekte die Jahresmiete verzerren.
• Berücksichtige bei der Entscheidung Kaufnebenkosten und Sanierung separat.
• Vergleiche den Faktor mit lokalen Marktberichten, ohne Durchschnittswerte blind auf ein Einzelobjekt zu übertragen.

Angebotsfaktor und tatsächlicher Ankauffaktor

Ein Inserat zeigt häufig den Faktor aus Angebotspreis und dargestellter Miete. Für deine Entscheidung brauchst du den Faktor aus deinem realistischen Kaufpreis und einer geprüften nachhaltigen Jahreskaltmiete. Wenn die beworbene Miete erst nach Maßnahmen erreichbar wäre, ist sie kein sicherer Ist-Ertrag.

Maximalen Kaufpreis aus einem Zielfaktor ableiten

Du kannst die Formel umstellen: nachhaltige Jahreskaltmiete × Zielfaktor = maximaler Kaufpreis vor weiteren Anpassungen. Bei 12.000 Euro Jahreskaltmiete und Faktor 18 wären das 216.000 Euro. Das ist noch kein fertiges Angebot. Sanierungsbedarf, außergewöhnliche Risiken und die vollständige Finanzierung können eine weitere Korrektur nötig machen.

Warum regionale Durchschnittsfaktoren nur Orientierung sind

Marktberichte helfen, ein Angebot einzuordnen. Ein städtischer Durchschnitt mischt jedoch häufig unterschiedliche Stadtteile, Baujahre und Objektqualitäten. Vergleiche dein Objekt deshalb mit möglichst ähnlichen Teilmärkten. Dokumentiere außerdem Berichtsjahr und Datenbasis: Ein alter Durchschnitt ist kein aktueller Verkehrswert.

Warum derselbe Faktor zu zwei verschiedenen Ergebnissen führt

Zwei Wohnungen kosten jeweils Faktor 20. Wohnung A ist frisch instand gesetzt, hat niedrige nicht umlagefähige Kosten und eine stabile Vermietung. Wohnung B benötigt 35.000 Euro Sanierung und die WEG plant eine größere Maßnahme. Der Faktor ist identisch, die Gesamtinvestition und das Risiko sind es nicht.

Faktor auf Kaufpreis oder Gesamtinvestition?

Für Marktvergleiche wird üblicherweise der reine Kaufpreis verwendet. Für deine interne Entscheidung kannst du ergänzend einen Investitionsfaktor aus Kaufpreis, Nebenkosten und anfänglicher Sanierung berechnen. Nenne diese abweichende Definition klar, damit sie nicht mit Angebotsfaktoren anderer Objekte verwechselt wird.

Nutze für Verhandlungen beide Ebenen getrennt: Der Marktfaktor erklärt, wie du das Angebot im lokalen Umfeld einordnest. Die Gesamtinvestition erklärt, welchen Preis dein eigenes Ziel nach Nebenkosten und Maßnahmen noch trägt. Dadurch verhandelst du nicht mit einer willkürlichen Renditeforderung, sondern mit einer nachvollziehbaren Preisgrenze.

Vom Schnellfilter zur vollständigen Prüfung

1. Berechne den Faktor mit der aktuellen nachhaltigen Jahreskaltmiete.
2. Prüfe die Bruttomietrendite als identische Perspektive in Prozent.
3. Ergänze Kaufnebenkosten, Sanierung und laufende Eigentümerkosten.
4. Berechne Nettomietrendite und monatlichen Cashflow.
5. Teste ein Stressszenario für Kosten, Leerstand und Finanzierung.
6. Leite erst danach eine belastbare Preisgrenze ab.

Für eine vollständige Entscheidung reicht der Faktor nicht. Ergänze anschließend Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite sowie eine Cashflow-Rechnung mit deiner konkreten Finanzierung.

Häufige Fragen

Ist der Kaufpreisfaktor dasselbe wie ein Vervielfältiger?

Im üblichen Sprachgebrauch wird damit meist dieselbe Relation aus Kaufpreis und Jahreskaltmiete beschrieben. Für eine Bewertung können Fachverfahren jedoch andere und deutlich umfassendere Größen verwenden.

Werden Kaufnebenkosten im Faktor berücksichtigt?

In der Standardformel normalerweise nicht. Für deine tatsächliche Investitionsentscheidung solltest du Nebenkosten und Sanierung zusätzlich einrechnen.

Soll ich Ist- oder Soll-Miete verwenden?

Für einen belastbaren Ausgangspunkt ist die nachhaltige aktuelle Miete sinnvoll. Eine Soll-Miete gehört in ein separates Entwicklungsszenario mit Zeit, Kosten und Umsetzungsrisiko.

Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient der praktischen Orientierung und ersetzt keine individuelle Anlage-, Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung.