Die Frage „Welche Rendite hat die Immobilie?“ klingt eindeutig, ist es aber nicht. Bruttorendite, Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite verwenden unterschiedliche Bezugsgrößen. Wer die Kennzahl nicht sauber benennt, kann denselben Deal gleichzeitig attraktiv und unattraktiv aussehen lassen.
Eine Renditezahl ist nur dann vergleichbar, wenn Zähler, Nenner und Zeitraum klar definiert sind.
1. Bruttomietrendite berechnen
Die Bruttomietrendite ist ein schneller Filter. Sie setzt die jährliche Kaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, Leerstand, Sanierung und Finanzierung bleiben unberücksichtigt.
Formel: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Beispiel: 12.000 Euro Jahreskaltmiete ÷ 240.000 Euro Kaufpreis × 100 = 5,0 Prozent Bruttomietrendite.
2. Nettomietrendite berechnen
Die Nettomietrendite berücksichtigt laufende Eigentümerkosten und setzt den nachhaltig erzielbaren Ertrag häufig zur gesamten Investition ins Verhältnis. Wichtig: Es gibt im Markt unterschiedliche Definitionen. Manche rechnen nur mit Kaufpreis plus Nebenkosten, andere zusätzlich mit Sanierung. Schreibe deshalb immer dazu, was enthalten ist.
Eine praxistaugliche Formel: (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige laufende Kosten − Leerstands- und Instandhaltungsansatz) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + anfängliche Sanierung) × 100
| Position | Beispielwert |
|---|---|
| Kaufpreis | 240.000 € |
| Kaufnebenkosten | 24.000 € |
| Anfängliche Sanierung | 20.000 € |
| Jahreskaltmiete | 12.000 € |
| Nicht umlagefähige Kosten und Ansätze | 2.000 € pro Jahr |
Im Beispiel beträgt der nachhaltige Jahresertrag 10.000 Euro und die Gesamtinvestition 284.000 Euro. Daraus ergeben sich rund 3,52 Prozent Nettomietrendite. Das ist deutlich weniger als die Bruttorendite – und näher an der wirtschaftlichen Realität.
3. Eigenkapitalrendite berechnen
Die Eigenkapitalrendite betrachtet den Ertrag auf dein tatsächlich eingesetztes Eigenkapital. Finanzierung kann diese Kennzahl erhöhen, verstärkt aber auch Risiken. Für einen sauberen Vergleich musst du festlegen, ob du Cashflow vor oder nach Tilgung, Wertentwicklung und Steuern einbeziehst.
Einfache Cashflow-Variante: jährlicher Cashflow vor Steuern ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100
Wenn du 70.000 Euro Eigenkapital einsetzt und der jährliche Cashflow vor Steuern 2.800 Euro beträgt, liegt diese Eigenkapitalrendite bei 4 Prozent. Tilgung kann Vermögen aufbauen, ist aber keine frei verfügbare Liquidität. Deshalb sollten Cashflow und Vermögensentwicklung getrennt gezeigt werden.
Welche Rendite eignet sich wofür?
| Kennzahl | Sinnvoll für | Blinder Fleck |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | schnellen Markt- und Objektfilter | fast alle Kosten |
| Nettomietrendite | Vergleich der Objektwirtschaftlichkeit | individuelle Finanzierung und Steuern |
| Eigenkapitalrendite | Bewertung deines Kapitaleinsatzes | kann durch hohe Fremdfinanzierung attraktiv wirken |
| Cashflow | monatliche Liquiditätssteuerung | Wertentwicklung und Tilgung |
Sieben häufige Fehler
- Warmmiete statt Kaltmiete als Ertrag verwenden.
- Kaufnebenkosten aus dem eingesetzten Kapital herauslassen.
- Nicht umlagefähige Kosten vollständig ignorieren.
- Eine optimistische Zielmiete sofort als sichere Ist-Miete rechnen.
- Sanierung nur im Kaufpreis, aber nicht im Kapitalbedarf berücksichtigen.
- Tilgung und Cashflow vermischen.
- Kennzahlen verschiedener Angebote vergleichen, obwohl sie unterschiedlich definiert sind.
Rendite allein entscheidet keinen Ankauf
Eine hohe rechnerische Rendite kann auf Leerstand, Sanierungsstau, schwierige Vermietbarkeit oder unsichere Annahmen hinweisen. Eine niedrigere Rendite kann bei besserer Lage und geringerem Aufwand zum eigenen Ziel passen. Ergänze die Rechnung deshalb um Cashflow, Risiken, Zeitaufwand, Strategie und ein Stressszenario.
Sensitivität: Welche Annahme bewegt die Rendite?
Verändere nicht alle Werte gleichzeitig. Senke zuerst die Miete, erhöhe danach einzeln Sanierung, laufende Kosten und Kaufpreis. So erkennst du, welche Annahme deine Entscheidung trägt. Wenn schon eine kleine Abweichung die Zielrendite zerstört, ist der Deal nicht robust – selbst wenn die Ausgangsrechnung gut aussieht.
- Miete: Rechne mit nachhaltiger Ist-Miete und einem vorsichtigen Abschlag.
- Kosten: Prüfe zusätzlich einen höheren Instandhaltungs- und Leerstandsansatz.
- Investition: Simuliere eine Überschreitung des Sanierungsbudgets.
- Finanzierung: Betrachte eine teurere Anschlussfinanzierung separat.
Nominale Rendite und Zeitaufwand
Zwei Deals mit derselben Rendite können völlig unterschiedlich arbeitsintensiv sein. Häufige Mieterwechsel, kleinteilige Verwaltung oder eine anspruchsvolle Sanierung binden Zeit und Managementkapazität. Wenn du zwischen Objekten vergleichst, ergänze deshalb einen realistischen Aufwands- und Risikohinweis statt ausschließlich auf die Prozentzahl zu schauen.
Der bereits erklärte Kaufpreisfaktor ist die schnelle Kehrwert-Perspektive auf die Bruttorendite. Im nächsten Schritt solltest du zusätzlich den monatlichen Cashflow berechnen, damit auch Finanzierung und Liquidität sichtbar werden.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?
Das lässt sich nicht seriös als eine bundesweit gültige Prozentzahl beantworten. Lage, Objektart, Zins, Zustand, Risiko, Aufwand und Strategie verändern die angemessene Rendite. Vergleiche nur ähnliche Objekte mit identischen Kennzahlendefinitionen.
Soll ich Tilgung als Rendite zählen?
Tilgung erhöht dein Vermögen, ist aber zunächst ein Liquiditätsabfluss. Zeige deshalb Cashflow und Vermögensaufbau getrennt, statt beides in einer schwer verständlichen Zahl zu vermischen.
Wie berücksichtige ich Steuern?
Steuern hängen stark von deiner persönlichen und rechtlichen Situation ab. Rechne zunächst eine transparente Vor-Steuer-Betrachtung und lass steuerliche Effekte individuell prüfen.
Berechne Rendite, Cashflow und Kapitalbedarf zusammen
Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient der praktischen Orientierung und ersetzt keine individuelle Anlage-, Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung.