Die Due Diligence beim Mehrfamilienhaus prüft vor dem Kauf drei Dinge: ob das Objekt rechtlich so ist, wie es angeboten wird, ob die Mieten und Kosten stimmen, und in welchem baulichen Zustand es ist. Die Checkliste unten nennt für jeden Bereich die Unterlagen, woher du sie bekommst, worauf du achtest und wer im Team zuständig ist.
Für Eigentumswohnungen gibt es eine eigene Checkliste zur Unterlagenprüfung. Dieser Beitrag behandelt das ganze Haus.
Rechtliche Prüfung
| Unterlage | Woher | Worauf du achtest |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Verkäufer oder Grundbuchamt (mit Vollmacht) | Eigentümer, Abteilung II (Wegerechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte), Abteilung III (Grundschulden) |
| Flurkarte | Kataster- bzw. Vermessungsamt | Grenzen, Überbauten, Zuwegung |
| Baulastenverzeichnis | Bauaufsicht (nicht in jedem Bundesland geführt) | Abstandsflächen, Stellplätze, Zufahrten zugunsten Dritter |
| Bauakte und Genehmigungen | Bauamt, Einsicht mit Vollmacht | Sind Ausbauten, Dachgeschosse und Nutzungsänderungen genehmigt? |
| Altlastenkataster | Umweltamt | Eintrag oder Verdacht auf dem Grundstück |
| Denkmalschutz, Erhaltungssatzung | Stadt bzw. Gemeinde | Auflagen bei Sanierung, Genehmigungspflicht bei Umwandlung |
| Mietverträge | Verkäufer | Staffel- oder Indexmiete, Sondervereinbarungen, Modernisierungszusagen, Gewerbeanteile |
Kaufmännische Prüfung
| Unterlage | Woher | Worauf du achtest |
|---|---|---|
| Mieterliste (Soll und Ist) | Verkäufer, Hausverwaltung | Stimmen Flächen und Mieten mit den Verträgen überein? Leerstand, Mietrückstände |
| Mietkonten der letzten 12 Monate | Hausverwaltung | Pünktliche Zahlungen, Mietminderungen |
| Betriebskostenabrechnungen (2 bis 3 Jahre) | Verkäufer | Nicht umlagefähige Kosten, Nachzahlungen, Streitfälle |
| Grundsteuerbescheid | Verkäufer | Höhe nach der Grundsteuerreform, Umlage |
| Versicherungen | Verkäufer | Gebäudeversicherung, Schadenshistorie, Elementarschäden |
| Verträge mit Dienstleistern | Verkäufer | Hausverwaltung, Wartung, Hausmeister: Laufzeit und Kündbarkeit |
| Instandhaltungshistorie | Verkäufer, Hausverwaltung | Was wurde wann gemacht, was steht an |
Aus diesen Zahlen rechnest du die nachhaltige Miete und die nicht umlagefähigen Kosten. Wie daraus Rendite und Cashflow werden, zeigen die Ratgeber Mehrfamilienhaus kalkulieren und Cashflow einer Immobilie berechnen.
Technische Prüfung
| Bereich | Unterlage oder Prüfung | Worauf du achtest |
|---|---|---|
| Energie | Energieausweis (beim Verkauf vorzulegen) | Effizienzklasse, Modernisierungsempfehlungen |
| Heizung | Typenschild, Wartungsprotokolle | Alter, Austauschpflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz |
| Dach und Fassade | Begehung, Fotos, Rechnungen | Feuchtigkeit, Dämmung, letzte Erneuerung |
| Leitungen und Elektrik | Begehung | Material und Alter der Wasser- und Stromleitungen |
| Keller und Feuchtigkeit | Begehung | Feuchte Wände, Abdichtung, Geruch |
| Schadstoffe | Baujahr, Gutachten | Verdacht auf Asbest oder andere Schadstoffe bei älteren Bauteilen |
| Flächen | Grundrisse, Wohnflächenberechnung | Stimmen die Flächen der Mieterliste? |
Kaufpreisaufteilung und Abschreibung gehören vor den Kauf, nicht in die erste Steuererklärung danach. Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer als die gesetzliche Annahme, kann ein Nachweis die Abschreibung beschleunigen; der Rechner zeigt, ob sich das lohnt.
Wer im Team was prüft
| Rolle | Zuständig für | Gibt frei, wenn … |
|---|---|---|
| Ankauf | Unterlagen anfordern, Vollständigkeit, Kontakt zu Makler und Verkäufer | alle Pflichtunterlagen da sind oder Lücken benannt sind |
| Kalkulation | Mieten, Kosten, Finanzierung, Preisgrenze | das Basisszenario und ein belastendes Szenario gerechnet sind |
| Technik | Begehung, Sanierungsbedarf, gegebenenfalls Sachverständige | der Sanierungsbetrag mit Puffer feststeht |
| Recht und Steuern | Grundbuch, Verträge, Kaufvertragsentwurf mit Notar und Beratern | keine offenen Punkte mehr den Preis verändern |
In kleinen Teams übernimmt eine Person oft zwei Rollen. Wichtig ist nur, dass jeder Punkt genau eine zuständige Person hat und der Status für alle sichtbar ist. Sonst geht ein fehlender Grundbuchauszug zwischen „Ich dachte, du fragst nach“ und „Ich dachte, er ist schon da“ verloren.
In immoJUMP hängen Unterlagen, Prüfstatus und Aufgaben am Objekt. Die KI-Dokumentenanalyse liest Exposé, Mieterliste und Energieausweis und markiert fehlende Angaben (Chancen und Grenzen der KI-Analyse). Sie ersetzt keine Begehung und keinen Sachverständigen.
Häufige Fragen
Was ist eine Due Diligence bei Immobilien?
Die sorgfältige Prüfung eines Objekts vor dem Kauf. Üblich ist die Aufteilung in rechtliche, kaufmännische und technische Prüfung, bei größeren Objekten zusätzlich steuerlich und umweltbezogen.
Welche Unterlagen brauche ich beim Kauf eines Mehrfamilienhauses?
Mindestens Grundbuchauszug, Flurkarte, Mieterliste, Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen, Energieausweis, Grundrisse mit Wohnflächen, Baugenehmigungen und Versicherungsnachweise.
Muss ich die Due Diligence selbst machen?
Die Organisation ja, die Fachprüfung nicht unbedingt. Technische Gutachten, Rechts- und Steuerfragen gibst du an Fachleute; die Checkliste sorgt dafür, dass nichts davon vergessen wird.
Wann starte ich die Due Diligence?
Nach der Grobprüfung und bevor du ein bindendes Preisgespräch führst. Die Prüfung soll den Preis begründen, nicht ihn nachträglich rechtfertigen.
Wie lange dauert die Due Diligence bei einem Mehrfamilienhaus?
Das hängt vor allem davon ab, wie schnell die Unterlagen kommen. Mit vollständigem Datenraum reichen oft ein bis drei Wochen; fehlen Unterlagen, dauert es entsprechend länger.
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Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag dient der praktischen Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung.