Der Cashflow zeigt, ob eine Immobilie in einem Zeitraum Geld zuführt oder Liquidität bindet. Anders als eine Renditequote beantwortet er eine sehr praktische Frage: Was bleibt nach laufenden Einnahmen, Eigentümerkosten und Finanzierung auf deinem Konto übrig?
Ein positiver Cashflow ist kein automatisches Gütesiegel, und ein leicht negativer Cashflow nicht immer ein Ausschlussgrund. Entscheidend ist, ob die Rechnung vollständig, die Annahmen realistisch und das Ergebnis mit deiner Strategie vereinbar sind.
Die Cashflow-Formel
Monatlicher Cashflow vor Steuern = Kaltmiete + sonstige Einnahmen − nicht umlagefähige Kosten − Instandhaltungsansatz − Leerstandsansatz − Verwaltung − Zins und Tilgung
Bei Eigentumswohnungen solltest du das Hausgeld aufteilen. Umlagefähige Kosten werden in der Regel vom Mieter getragen, nicht umlagefähige Bestandteile und Eigentümerkosten belasten deinen Cashflow. Die tatsächliche rechtliche und steuerliche Einordnung muss für das konkrete Objekt geprüft werden.
Beispielrechnung pro Monat
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaltmiete | + 1.000 € |
| Stellplatz und sonstige Einnahmen | + 60 € |
| Nicht umlagefähige laufende Kosten | − 90 € |
| Instandhaltungsansatz | − 100 € |
| Leerstandsansatz | − 35 € |
| Verwaltung | − 35 € |
| Darlehensrate aus Zins und Tilgung | − 720 € |
| Cashflow vor Steuern | + 80 € |
Das Beispiel liefert 80 Euro positiven monatlichen Cashflow vor Steuern. Das sind 960 Euro im Jahr. Schon eine kleinere Reparatur kann diesen Betrag vollständig aufbrauchen. Genau deshalb solltest du nicht nur einen Durchschnittswert rechnen, sondern auch Liquiditätsreserven und Stressszenarien betrachten.
Welche Kosten häufig vergessen werden
- nicht umlagefähige Teile des Hausgelds oder laufende Eigentümerkosten
- Instandhaltung innerhalb der Wohnung und mögliche Sonderumlagen
- Leerstand, Mietausfall und Kosten eines Mieterwechsels
- Verwaltung, Kontoführung, Versicherungen oder Dienstleister
- laufende Kosten für Möblierung, Stellplätze oder technische Anlagen
- Zinsänderungsrisiko nach Ende der Sollzinsbindung
Cashflow vor oder nach Tilgung?
Für deine Liquidität gehört die gesamte Darlehensrate in die Rechnung, also Zins und Tilgung. Für eine separate Ertragsbetrachtung kann es sinnvoll sein, Tilgung als Vermögensumschichtung zu zeigen. Vermische beide Sichtweisen nicht. Nenne klar, welche Definition du verwendest.
Drei Szenarien statt einer Punktlandung
| Szenario | Annahmen |
|---|---|
| Basis | heutige nachhaltige Miete und realistische Kosten |
| Stress | Leerstand oder Mietausfall, höhere Kosten, ungeplante Reparatur |
| Entwicklung | plausible Maßnahmen und Miete erst ab realistischer Umsetzung |
Ein Entwicklungsszenario darf nicht heimlich zum Basisszenario werden. Wenn eine höhere Miete erst nach Sanierung, Neuvermietung oder rechtlicher Prüfung möglich ist, gehören Zeit, Kosten und Unsicherheit sichtbar in die Rechnung.
Positiver Cashflow – aber trotzdem kein guter Deal?
Ja. Ein positiver Cashflow kann mit hohem Eigenkapitaleinsatz erkauft sein. Dann bleibt zwar monatlich Geld übrig, die Rendite auf dein Kapital ist aber möglicherweise gering. Umgekehrt kann eine aggressive Finanzierung die Eigenkapitalrendite erhöhen und gleichzeitig die Liquidität fragil machen. Betrachte deshalb immer Cashflow, Rendite, Kapitalbedarf und Risiko zusammen.
Break-even-Miete und Sicherheitsabstand
Die Break-even-Miete ist die Kaltmiete, bei der dein monatlicher Cashflow gerade null beträgt. Addiere dafür Eigentümerkosten, Instandhaltungs- und Leerstandsansatz, Verwaltung sowie Darlehensrate und ziehe sonstige sichere Einnahmen ab. Im Beispiel liegen die monatlichen Belastungen bei 980 Euro und die Stellplatzeinnahme bei 60 Euro. Die erforderliche Kaltmiete beträgt somit 920 Euro.
Je näher die tatsächliche Miete am Break-even liegt, desto kleiner ist dein laufender Puffer. Berechne zusätzlich, wie viele Monate Leerstand oder welche Reparatur deine Liquiditätsreserve trägt. Das ist für die Praxis oft aussagekräftiger als ein einzelner positiver Monatswert.
Finanzierungsangebote vergleichbar machen
Ein niedriger Zinssatz allein bedeutet nicht automatisch den besten Cashflow. Auszahlungskurs, Tilgung, Zinsbindung, Bereitstellungszinsen und Eigenkapitalanforderung verändern die Rechnung. Übernimm deshalb die vollständige Rate und den tatsächlichen Kapitalbedarf je Variante. Zeige eine günstige Anfangsrate nicht ohne das dazugehörige Anschlussrisiko.
Die Kennzahlen ordnet der Beitrag Immobilienrendite berechnen ein. Anschließend kannst du entscheiden, ob eine geprüfte Excel-Vorlage oder ein spezialisiertes Kalkulationstool besser zu deinem Prüfvolumen passt.
Eine einfache Prüfroutine
- Nutze Ist-Werte und markiere jede Schätzung.
- Trenne umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten.
- Plane Instandhaltung und Leerstand sichtbar ein.
- Übernimm die tatsächliche Darlehensrate aus dem Finanzierungsangebot.
- Rechne mindestens ein Stressszenario.
- Prüfe, ob deine Liquiditätsreserve auch einzelne größere Ausgaben trägt.
Häufige Fragen
Wie hoch sollte der Cashflow einer Immobilie sein?
Eine pauschale Zahl wäre unseriös. Der notwendige Puffer hängt von Objekt, Zustand, Finanzierung, Rücklagen und deinem persönlichen Risikobudget ab. Entscheidend ist, dass normale Schwankungen nicht sofort zu einem Liquiditätsproblem führen.
Ist die Instandhaltungsrücklage Cashflow?
Zahlungen oder wirtschaftliche Ansätze für Instandhaltung belasten deine verfügbare Liquidität beziehungsweise müssen dafür reserviert werden. Steuerliche Behandlung und WEG-Besonderheiten solltest du getrennt prüfen.
Rechne ich Steuern in den Cashflow ein?
Für einen ersten Objektvergleich ist ein transparenter Cashflow vor Steuern sinnvoll. Ergänze anschließend eine individuelle Nach-Steuer-Betrachtung mit fachlicher Beratung.
Teste deine Annahmen mit mehreren Szenarien
Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient der praktischen Orientierung und ersetzt keine individuelle Anlage-, Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung.