Mehrfamilienhaus aufteilen: Aufteiler-Kalkulation mit Rechenbeispiel

Wer ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilt, kauft ein Haus und verkauft Wohnungen. Der Gewinn entsteht aus dem Unterschied zwischen dem Preis je Quadratmeter für das ganze Haus und dem für einzelne Wohnungen. Ob er bleibt, entscheiden vier Dinge: die Verkaufspreise, die Dauer des Abverkaufs, die Kosten der Aufteilung und die Steuer.

Ablauf der Aufteilung

1. Prüfen, ob aufgeteilt werden darf. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Umwandlung genehmigungspflichtig sein (§ 250 BauGB, verlängert bis 31.12.2030, nur wo das Land eine Verordnung erlassen hat). Auch eine Erhaltungssatzung kann die Umwandlung unter Genehmigungsvorbehalt stellen.
2. Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Baubehörde beantragen (§ 7 Abs. 4 WEG). Jede Wohnung muss in sich abgeschlossen sein.
3. Teilungserklärung beim Notar errichten (§ 8 WEG): Miteigentumsanteile, Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Gemeinschaftsordnung.
4. Grundbuch: Das Grundbuchamt legt für jede Wohnung ein eigenes Wohnungsgrundbuch an.
5. Verwaltung einrichten: WEG-Verwaltung bestellen, Wirtschaftsplan, Instandhaltungsrücklage.
6. Vertrieb: Leere Wohnungen an Selbstnutzer, vermietete an Kapitalanleger.

Was Mieter schützt und deine Rechnung verändert

• Vorkaufsrecht: Beim ersten Verkauf einer umgewandelten, vermieteten Wohnung hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB).
• Kündigungssperrfrist: Ein Erwerber kann wegen Eigenbedarfs frühestens drei Jahre nach dem Erwerb kündigen, in Gebieten mit Landesverordnung bis zu zehn Jahre (§ 577a BGB).
• Folge: Vermietete Wohnungen verkaufen sich an Selbstnutzer kaum. Rechne für sie mit Kapitalanlegerpreisen, also mit Abschlag.

Steuer: gewerblicher Grundstückshandel

Wer innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf mehr als drei Objekte verkauft, gilt in der Regel als gewerblicher Grundstückshändler (Drei-Objekt-Grenze). Bei einer Aufteilung zählt jede Eigentumswohnung als eigenes Objekt. Dann fällt Gewerbesteuer an, und die steuerfreie Veräußerung nach zehn Jahren entfällt. Viele Aufteiler kaufen deshalb über eine Gesellschaft. Kläre die Struktur vor dem Kauf mit deinem Steuerberater; nachträglich lässt sie sich kaum ändern.

Rechenbeispiel: 8 Wohnungen in NRW

Annahmen: Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen zu je 70 m², Kaufpreis 1.150.000 €. Kaufnebenkosten in NRW mit Käuferprovision 12,07 % (Grunderwerbsteuer 6,5 %, Notar rund 1,5 %, Grundbuch rund 0,5 %, Makler 3,57 %). Abverkauf über rund zwei Jahre, vier Wohnungen vermietet, vier werden leer verkauft. Alle Zahlen sind Beispielwerte.

Die Rechnung kippt schnell: Liegen die Verkaufspreise nur 10 % unter der Annahme, bleiben statt 181.219 € noch 19.217 €. Dauert der Abverkauf ein Jahr länger, fressen Zinsen den Rest. Rechne deshalb immer ein zweites Szenario mit niedrigeren Preisen und längerer Dauer. Die Preise je Quadratmeter für Wohnungen findest du in den Grundstücksmarktberichten; für NRW stehen sie je Gemeinde in den Marktdaten.

Aufteilung im Team steuern

• Jede Wohnung ist ab der Teilungserklärung ein eigenes Objekt mit eigenem Status: in Sanierung, im Vertrieb, reserviert, beurkundet, übergeben.
• Eine Person führt die Mieterkommunikation (Vorkaufsrecht, Besichtigungen), eine andere den Vertrieb. Beide sehen denselben Stand.
• Ist-Preise jeder verkauften Wohnung fließen sofort in die Kalkulation zurück. So siehst du früh, ob der Plan hält.

In immoJUMP teilst du ein Haus in Einheiten und führst jede Wohnung mit eigenem Status, eigener Kalkulation und eigenen Unterlagen. Wie du Pakete und Einzelobjekte zusammen abbildest, steht in Multi-Immobilien-Deals.

Häufige Fragen

Lohnt es sich, ein Mehrfamilienhaus aufzuteilen?

Wenn Wohnungen in der Lage deutlich mehr je Quadratmeter erzielen als ganze Häuser und der Abverkauf zügig gelingt. Entscheidend ist ein Szenario mit niedrigeren Preisen: Bleibt dort noch Gewinn, ist der Deal robust.

Was kostet die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses?

Pläne, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung und Grundbuch kosten je nach Größe meist einen niedrigen fünfstelligen Betrag. Teurer sind oft bauliche Anpassungen, etwa für Brand- und Schallschutz oder getrennte Zähler.

Brauche ich eine Genehmigung für die Aufteilung?

Nur in Gebieten, in denen das Land eine Verordnung nach § 250 BauGB erlassen hat, oder im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung. Frag vor dem Kauf bei der Gemeinde nach.

Zählt jede Eigentumswohnung bei der Drei-Objekt-Grenze?

Ja. Nach Verwaltungsauffassung ist jede Eigentumswohnung ein eigenes Objekt. Wer vier Wohnungen innerhalb von fünf Jahren verkauft, liegt in der Regel über der Grenze.

Kann ich vermieteten Mietern wegen Eigenbedarf kündigen?

Der Erwerber einer umgewandelten Wohnung frühestens nach drei Jahren, in manchen Gebieten erst nach bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB).

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag dient der praktischen Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung.