Ein Kaufangebot für eine Immobilie nennt den Preis, den du zahlen willst, die Bedingungen, unter denen du kaufst, und wie lange das Angebot gilt. Ein privatschriftliches Angebot, also per E-Mail oder Brief, bindet dich rechtlich nicht zum Kauf: Ein Grundstückskaufvertrag braucht in Deutschland die notarielle Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Anders ist es, wenn du dein Angebot beim Notar beurkunden lässt; dann bist du für die vereinbarte Frist gebunden. Das Angebot ist trotzdem wichtig, denn Verkäufer und Makler entscheiden danach, mit wem sie zum Notar gehen.
Kaufpreisangebot oder Letter of Intent?
| Kaufpreisangebot | Letter of Intent (LOI) | |
|---|---|---|
| Typischer Einsatz | Wohnungen, Häuser, kleinere Mehrfamilienhäuser | größere Mehrfamilienhäuser, Pakete, Gewerbe |
| Umfang | eine Seite: Preis, Bedingungen, Frist | zwei bis fünf Seiten: Preis, Struktur, Zeitplan, Prüfung |
| Exklusivität | selten | häufig: Verkäufer verhandelt für eine Frist nur mit dir |
| Bindende Teile | in der Regel keine | oft Vertraulichkeit, Exklusivität und Kostenregelung, der Kauf selbst nicht |
| Ziel | Zuschlag beim Verkäufer | Rahmen für die Due Diligence und den Kaufvertrag |
Was in jedes Kaufangebot gehört
- Objekt mit Adresse, gegebenenfalls Grundbuchblatt oder Flurstück
- Kaufpreis als feste Zahl, bei Paketen je Objekt aufgeteilt
- Bedingungen: Finanzierungszusage, vollständige Unterlagen, Ergebnis der Prüfung, Besichtigung aller Einheiten
- Bindefrist: bis wann das Angebot gilt
- Zeitplan: wann du beurkunden kannst und welchen Notar du vorschlägst
- Übergabe: Termin, Zustand, Mietverhältnisse, Mitverkauftes
- Kosten: Wer trägt Notar, Grundbuch und Makler
- Absender: kaufende Person oder Gesellschaft, Ansprechpartner, Unterschrift
Leg einen Finanzierungsnachweis bei oder biete ihn an. Bei mehreren Interessenten gewinnt oft nicht das höchste Angebot, sondern das mit der höchsten Abschlusssicherheit.
Muster: Kaufpreisangebot
Kaufpreisangebot für [Adresse], [Objektart]
Sehr geehrte/r [Name],
nach Prüfung der uns vorliegenden Unterlagen bieten wir für das oben genannte
Objekt einen Kaufpreis von
[Betrag] € (in Worten: [Betrag in Worten] Euro).
Das Angebot steht unter folgenden Bedingungen:
1. Vorlage der noch fehlenden Unterlagen: [Liste].
2. Besichtigung aller Einheiten bis [Datum].
3. Keine wesentlichen Abweichungen von den bisherigen Angaben
(Mieten, Flächen, Zustand).
Die Finanzierung ist [durch Eigenkapital gesichert / mit Bank X abgestimmt];
eine Bestätigung reichen wir auf Wunsch nach.
Eine Beurkundung ist ab [Datum] möglich. Als Notar schlagen wir [Name, Ort] vor.
Unser Angebot gilt bis [Datum]. Es ist unverbindlich; ein Kaufvertrag kommt
erst mit notarieller Beurkundung zustande.
[Ort, Datum]
[Name, Firma, Unterschrift]
Muster: Letter of Intent (Gliederung)
- Parteien und Objekt
- Indikativer Kaufpreis und Kaufstruktur (Asset Deal oder Share Deal)
- Due-Diligence-Umfang und Datenraum, Frist
- Exklusivität: Dauer und Ende
- Zeitplan bis zur Beurkundung
- Vertraulichkeit
- Kosten: Jede Partei trägt ihre eigenen Kosten
- Bindungswirkung: Nur die Abschnitte Exklusivität, Vertraulichkeit und Kosten sind verbindlich
Lass einen LOI mit bindenden Teilen vor der Unterschrift rechtlich prüfen. Bei Reservierungsvereinbarungen ist Vorsicht geboten: Der Bundesgerichtshof hat 2023 eine Reservierungsgebühr in einer vom Makler vorformulierten Vereinbarung für unwirksam erklärt (Az. I ZR 113/22).
So vermeidet ihr im Team doppelte und widersprüchliche Angebote
- Preisgrenze vor dem Angebot festlegen. Sie stammt aus der Kalkulation, nicht aus dem Telefonat mit dem Makler. Wie du sie rückwärts rechnest, zeigt der Ratgeber Sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus kalkulieren.
- Vier-Augen-Regel. Ab einer festgelegten Summe gibt die zweite Person das Angebot frei.
- Ein Angebot, ein Ort. Das versendete Angebot liegt am Objekt, mit Datum, Betrag und Bindefrist. Nicht im Postfach einer einzelnen Person.
- Wiedervorlage zur Bindefrist. Wer nachfasst, bevor die Frist abläuft, erfährt den Stand, bevor der Verkäufer anderweitig zusagt.
In immoJUMP erstellst du das Kaufpreisangebot direkt aus der Kalkulation und exportierst es als PDF oder Word (Anleitung). Das Angebot bleibt am Objekt, die Wiedervorlage zur Bindefrist legst du direkt dort an.
Häufige Fragen
Ist ein schriftliches Kaufangebot für eine Immobilie verbindlich?
Ein privatschriftliches Angebot nicht. Ein Grundstückskaufvertrag wird erst mit notarieller Beurkundung wirksam (§ 311b Abs. 1 BGB). Ein beim Notar beurkundetes Kaufangebot bindet dich dagegen für die darin genannte Frist.
Was bedeutet „verbindliches Kaufangebot“?
Meist nur, dass du ernsthaft kaufen willst und die Finanzierung steht. Rechtlich kann auch ein so bezeichnetes Angebot dich nicht zum Kauf verpflichten.
Wann brauche ich einen Letter of Intent?
Bei größeren Objekten und Paketen, wenn eine längere Prüfung ansteht und du für diese Zeit Exklusivität möchtest.
Wie lange sollte die Bindefrist sein?
Kurz genug, dass der Verkäufer sich entscheiden muss, und lang genug für eine Antwort: bei Wohnungen oft wenige Tage, bei größeren Objekten ein bis zwei Wochen.
Kann ich mein Kaufangebot zurückziehen?
Ein privatschriftliches Angebot ja, ein notariell beurkundetes nur nach dessen Regeln. Wer oft zurückzieht, bekommt von Maklern allerdings weniger Angebote.
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Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag dient der praktischen Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung.