Eine Fix-&-Flip-Kalkulation beantwortet eine Frage: Wie viel darfst du höchstens für eine Wohnung zahlen, damit nach Sanierung, Haltekosten und Verkauf dein Zielgewinn übrig bleibt? Gerechnet wird deshalb rückwärts, vom Verkaufspreis zum Kaufpreis. Wer vorwärts rechnet, verhandelt vom Angebotspreis aus und kauft zu teuer.
Die Formel
Gewinn = Verkaufspreis − Verkaufskosten − Kaufpreis − Kaufnebenkosten − Sanierung − Puffer − Haltekosten − Finanzierungskosten
Umgestellt nach dem Kaufpreis ergibt sich der maximale Kaufpreis:
Maximaler Kaufpreis = (Verkaufspreis − Verkaufskosten − Sanierung − Puffer − Haltekosten − Finanzierungskosten − Zielgewinn) ÷ (1 + Kaufnebenkostenquote)
Rechenbeispiel: Wohnung mit 75 m²
Annahmen: Verkaufspreis nach Sanierung 3.900 €/m², Sanierung 650 €/m² mit 15 % Puffer, acht Monate Haltedauer mit 320 € Hausgeld im Monat, 200.000 € Fremdkapital zu 5 % Zinsen, Kaufnebenkosten in NRW mit Käuferprovision 12,07 %, Maklerprovision beim Verkauf 3,57 %, Zielgewinn 35.000 €. Alle Zahlen sind Beispielwerte.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis (75 m² × 3.900 €) | 292.500 € |
| − Verkaufskosten (3,57 %) | 10.442 € |
| − Sanierung (75 m² × 650 €) | 48.750 € |
| − Puffer (15 % der Sanierung) | 7.312 € |
| − Haltekosten (8 Monate Hausgeld) | 2.560 € |
| − Finanzierungskosten (8 Monate) | 6.667 € |
| − Zielgewinn | 35.000 € |
| = verfügbar für Kaufpreis und Nebenkosten | 181.769 € |
| Maximaler Kaufpreis (÷ 1,1207) | 162.192 € |
Die Gegenprobe mit einem gerundeten Kaufpreis von 162.000 €: Gesamtkosten 246.843 €, Erlös nach Verkaufskosten 282.058 €, Gewinn vor Steuern 35.215 €. Das sind 14,3 % auf die Gesamtkosten. Liegt der Angebotspreis deutlich darüber, ist das kein Deal, sondern eine Verhandlung, die du vermutlich verlierst.
Wo Fix-&-Flip-Rechnungen scheitern
- Der Verkaufspreis ist geschätzt, nicht belegt. Nimm Vergleichsverkäufe sanierter Wohnungen in derselben Lage, nicht Angebotspreise aus Portalen. Für NRW helfen die Kaufpreise je Baujahresklasse in den Marktdaten.
- Sanierung ohne Puffer. Bei älteren Wohnungen tauchen hinter Fliesen und Böden regelmäßig Überraschungen auf. Wie du Sanierungskosten belastbar schätzt, steht in Renovierungs- und Sanierungskosten richtig kalkulieren.
- Haltedauer zu optimistisch. Handwerkertermine, Beurkundung und Käuferfinanzierung dauern. Jeder zusätzliche Monat kostet Zinsen und Hausgeld.
- Steuer vergessen. Der Gewinn oben ist vor Steuern. Was davon bleibt, hängt von deiner Struktur ab (siehe unten).
Steuer: privat, gewerblich oder über eine Gesellschaft
Verkaufst du privat gehaltene Immobilien innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG). Verkaufst du innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte, giltst du in der Regel als gewerblicher Grundstückshändler; dann kommt Gewerbesteuer hinzu. Wer regelmäßig flippt, landet schnell dort. Viele Flipper arbeiten deshalb über eine GmbH. Welche Struktur für dich passt, klärst du vor dem ersten Kauf mit deinem Steuerberater.
Fix & Flip zu zweit: wer macht was
| Phase | Typische Rolle | Was am Objekt stehen muss |
|---|---|---|
| Ankauf | Partner A | Maximaler Kaufpreis, Annahmen, Angebot mit Bindefrist |
| Sanierung | Partner B oder Bauleitung | Budget, Gewerke, Termine, Ist-Kosten gegen Plan |
| Verkauf | Partner A oder eigener Makler | Angebotspreis, Interessenten, Notartermin |
Der teuerste Fehler im Zwei-Personen-Team ist nicht eine falsche Annahme, sondern zwei Kalkulationen: Eine liegt beim Ankauf, eine andere beim Partner, der die Sanierung steuert. Die Ist-Kosten der Baustelle müssen in dieselbe Rechnung zurückfließen, auf deren Basis gekauft wurde. Nur so weißt du während der Sanierung, ob der Zielgewinn noch erreichbar ist.
In immoJUMP liegen Kalkulation, Sanierungsbudget, Unterlagen und Aufgaben am selben Objekt. Für den Einstieg gibt es eine fertige Fix-&-Flip-Pipeline.
Häufige Fragen
Wie berechne ich den maximalen Kaufpreis beim Fix & Flip?
Vom erwarteten Verkaufspreis ziehst du Verkaufskosten, Sanierung, Puffer, Haltekosten, Finanzierungskosten und deinen Zielgewinn ab und teilst das Ergebnis durch 1 plus die Kaufnebenkostenquote.
Welche Marge ist beim Fix & Flip üblich?
Eine feste Regel gibt es nicht. Viele Investoren peilen einen zweistelligen Prozentsatz auf die Gesamtkosten an, weil Sanierung und Verkaufspreis unsicher sind. Je unsicherer die Annahmen, desto höher sollte der Puffer sein.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (unter anderem NRW), Notar und Grundbuch zusammen rund 2 %, dazu gegebenenfalls die Käuferprovision des Maklers.
Ab wann ist Fix & Flip gewerblich?
In der Regel, wenn du innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkaufst (Drei-Objekt-Grenze). Es kommt auf den Einzelfall an; kläre das mit deinem Steuerberater.
Muss ich beim Fix & Flip Spekulationssteuer zahlen?
Bei privat gehaltenen Immobilien ist der Gewinn innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG). Bei gewerblichem Handel oder einer Gesellschaft gelten andere Regeln.
Rückwärts rechnen, gemeinsam entscheiden
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Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag dient der praktischen Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung.